Sanierungsrechtliche Genehmigung eingetroffen

Wir bauen ja in Dresden Pieschen. Unser Grundstück liegt dabei in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet.

Häh, was'n das? Hier eine Erklärung von der Homepage der Stadt Dresden:

Was ist eigentlich ein Sanierungsgebiet?

Um dem drohenden Flächenverfall in den historischen Stadtteilen Dresdens entgegenzuwirken, der aufgrund der langen Vernachlässigung der Bausubstanz erstanden ist, wurden in Dresden nach 1989 neun Sanierungsgebiete mit einer Gesamtfläche von 294 Hektar förmlich festgelegt. Diese Gebiete waren durch besonders gravierende städtebauliche und bauliche Mißstände gekennzeichnet. Wegen des großen Umfangs der Aufgaben konnten auch nach zehn Jahren Sanierungstätigkeit bisher noch nicht alle Probleme beseitigt werden. Um die Sanierungsgebiete aufzuwerten, werden verschiedene Maßnahmen (Gebäudesanierung, Umfeldgestaltung, Gemeinbedarf) anteilig durch Städtebaufördermittel finanziert.
Innerhalb der Sanierungsgebiete bestehen besondere gesetzliche Regularien für die Bautätigkeit und die Veräußerung von Grundstücken. Das Stadtplanungsamt als Genehmigungsstelle der Sanierung prüft und begleitet Baumaßnahmen in Bezug auf ihre Übereinstimmung mit den Erneuerungszielen.

So, und was heisst das jetzt für uns? Ganz einfach: Wie oben schon erwähnt gelten in einem Sanierungsgebiet besondere gesetzliche Regularieren. Für uns hat das insbesondere 2 Auswirkungen:

YIPIEH! Unsere BAUGENEHMIGUNG ist da!

....und das sogar ganze 10 Tage vor dem anberaumten Termin des Bauamts! Jetzt ist es amtlich:

 WIR DÜRFEN BAUEN!

Teil 3: Eintragung einer Baulast - Oder der behördliche Paragraphendschungel-Wahnsinn

Gute Nachrichten! 😃 Unser Nachbar war gestern noch einmal mit einem kurzfristig angepassten Lageplan bzgl. der Baulasteintragung beim Bauamt.

Und bis auf eine weitere Kleinigkeit, die noch geändert werden muss, können sie den Plan nun so akzeptieren.

Jetzt bleibt nur zu hoffen, dass ihnen nicht noch irgendetwas am Plan im Nachhinein nicht gefällt... 😕

Jetzt zahlt sich aus, dass wir alle (im Moment 3 Parteien die als erstes anfangen zu bauen) beim gleichen Vermessungsbüro sind. So weiß die Zeichnerin immer gleich, wie der Lageplan auch bei den übrigen Parteien angepasst werden muss.

Nächste Woche werde ich dann auch einen Termin beim Bauamt machen und mit unserem angepassten Plan dort vorstellig werden.

Ich bin nur heilfroh, dass wir uns so frühzeitig um diese Baulastgeschichte gekümmert haben. Ansonsten hätten garantiert auch wir, wie einer unserer anderen Nachbarn, den Baustart mehrmals verschieben müssen.

Teil 2: Eintragung einer Baulast - Oder der behördliche Paragraphendschungel-Wahnsinn

Es sieht so aus, als ob es eine unendliche Geschichte werden wird... Auf jeden Fall wird uns diese Baulastgeschichte noch eine ganze Weile beschäftigen.

Beim Bauamt hat man wohl selbst nicht so recht den Überblick. Vor ein paar Tagen war unser Nachbar, der den Baulastantrag zeitgleich mit uns abgegeben hat, nochmal beim Bauamt.

Alle Anträge sind noch nicht genehmigungsfähig! Warum? Auf dem Lageplan fehlt die Eintragung einer Länge der Baulast!

Vergleich von Vermessungsleistungen - Oder: Es lohnt sich nicht

Schon im letzten Jahr hatte ich das Vermessungsbüro, welches den Lage- und Höhenplan zur Teilung der Grundstücke auf unserem Baufeld erstellt hat, bezüglich der noch offenen Vermessungsleistungen angefragt:

• Grob- und Feinabsteckung des Gebäudes
• Lageplan zum Bauantrag
• Einmessung des fertigen Gebäudes für das Katasteramt

Damals hatte ich den Lageplan für den Bauantrag nicht an das Vermessungsbüro vergeben sondern direkt von unserem zuständigen Bauingenieur bei Firma Dannenmann erstellen lassen, da das nur 50% des Preises vom Vermessungsbüro gekostet hatte. Daraufhin hat das Vermessungsbüro zur Übernahme der Daten weitere 100 EUR gefordert, was ich ersteinmal nicht akzeptiert hatte (obwohl es damit trotzdem noch billiger war als wenn ich den Lageplan zum Bauantrag vom Vermessungsbüro hätte anfertigen lassen).

Nun habe ich mir noch einmal Alternativangebote eingeholt und festgestellt, dass es keine gigantischen Unterschiede in der Endsumme gibt. Die Katastereinmessung erfolgt sowieso nach Gebührentabelle, somit sind alle Vermessungsbüros gleich teuer. Bei der Grob- und Feinabsteckung unterscheiden sich alle Büros bis auf eine Ausnahme kaum.

Vermesser	Grobabsteckung	Feinabesteckung	Datenübernahme	MwSt	GESAMT*
Vermesser 1**	180 EUR	250 EUR	100 EUR	100,70 EUR	630,70 EUR
Vermesser 2	220 EUR	275 EUR		94,05 EUR	589,05 EUR
Vermesser 3	240 EUR	280 EUR		98,80 EUR	618,80 EUR
Vermesser 4	300 EUR	300 EUR		114,00 EUR	714,00 EUR
Vermesser 5	210 EUR	310 EUR		98,80 EUR	618,80 EUR

*: Zuzügl. 630,70 EUR für die Katastereinmessung
**: Der Vermesser, der auch das Baufeld schon komplett vermessen hatte


Fazit: Bis auf der "Vermesser 4" liegen alle also mehr oder weniger gleich auf, sodass sich große Preisrecherchen und das Einholen von vielen Angeboten meiner Meinung nach nicht wirklich lohnt.

Eintragung einer Baulast - Oder der behördliche Paragraphendschungel-Wahnsinn

Ich habe mein Leben lang noch nicht viel mit Behörden zu tun gehabt - mal einen neuen Ausweis beantragt, mal mich mit einer neuen Adresse umgemeldet, mal ein neues Auto angemeldet. Somit konnte ich eigentlich immer nur schmunzeln, wenn ich irgendwo etwas von Paragraphendschungel gehört oder gelesen habe.

Aber wenn man einen Bauantrag stellt, dann erwischt einen der komplette behördliche Dschungel an Paragraphen, Vorschriften, Verfahrensanweisungen, Beamten und Verordnungen wie ein unbarmherziger Tsunami. Ohne Mitleid. Ungebremst. Ohne Gnade.

Naja, generell muss ich hier noch eines vorwegstellen: Die Sachbearbeiter können natürlich auch nichts dafür. Sie haben ihre Vorschriften und Anweisungen. Und wenn man bei einer Behörde arbeitet, kann man nunmal nicht einfach mal so "Fünfe gerade sein lassen". Und alle (ohne Einschränkung!) Behördenmitarbeiter, mit denen ich gesprochen habe, waren immer sehr nett, hilfsbereit und geduldig. Sie haben immer versucht weiterzuhelfen oder Tipps zu geben. Auch kam mir nie jemand "pampig". Ich denke, dass liegt einfach daran, dass "wie man in den Wald hineinruft, so schallt es auch heraus" einfach immer gilt. Aber man erreicht sie eben nur von 8-12 Uhr und oft klingelt halt auch das Telefon - und klingelt und klingelt und klingelt und niemand geht ran. Ist halt so. Wenn man sich damit abfindet und es nicht persönlich nimmt, dann geht auch alles seinen (nun nicht mehr sozialistischen) Gang...

Nun aber zum eigentlichen Thema meines Eintrags: Eintragung einer Baulast

Bauantrag längst eingereicht - Hoppla! :-o

Eigentlich dachten wir ja, dass sich unser Bauantrag verzögert. Letzte Woche habe ich dann aber "nebenbei" von Herrn Kühne am Telefon erfahren, dass er den Bauantrag schon längst beim Bauamt abgegeben hat! :-o

Hoppla, dass ging uns ja fast ein wenig schnell... Wir hatten zwar die entsprechenden Grundrisse von ihm vorab erhalten und auch abgesegnet, aber alles andere haben wir gar nicht mehr zu Gesicht bekommen - nicht einmal den Lageplan.... Das fand ich ein wenig - sagen wir mal - merkwürdig. Möglich war das natürlich, da wir Dannenmann eine entsprechende Vollmacht ausgestellt haben (die allerdings auch besagt, dass wir bei jeder Handlung entsprechend zustimmen müssen). Auf der anderen Seite gibt es sowieso nicht sehr viel zu entscheiden, denn die Lage des Gebäudes usw. ist durch den Vorbescheid sowieso genau festgelegt. Trotzdem hätte ich es irgendwie gut gefunden, wenn man uns vorher ein Exemplar überreicht hätte.

Da das Bauamt wohl noch zuätzliche Exemplare haben wollte, haben wir bis heute keine Kopie erhalten. Die sind gerade in Arbeit und sollen dann kurzfristig auch den Weg zu uns finden.

Schauen wir mal. auf jeden Fall wurde der Bauantrag wie vereinbart am 20.11.2012 abgegeben. Das hatte damals Herr Kühne auch so angekündigt. Das Dannenmann sich an seine gemachten Zusagen hält finden wir richtig klasse!

Leider fehlte aber im Grundbuch noch ein Eintrag, dass die Stadt Dresden Wegerecht auf unserer Privatstraße erhält, daher mussten wir noch einem Eintrag im Baulastenverzeichnis zustimmen. Der Bauantrag war dann am 04.12.2012 vollständig und damit ist der Stichtag zur Bearbeitung dann der 04.03.2013 (unglaublich: 3 MONATE!). Wie wir schon erfahren haben, schöpft die Stadt Dresden leider die maximale Bearbeitungszeit grundsätzlich aus :-( Sei's drum - es nützt ja nichts. Behörden eben. Die haben ja grundsätzlich immer viiiiiieeeeeel Zeit, das war schon bei der Bearbeitung unseres Grundbucheintrags so.

Zum Glücl liegen wir damit noch sicher in der mit Dannenmann vereinbarten Festpreisgarantie (Baubeginn 6 Monate nach Unterzeichnung des Vertrages).

Jetzt heisst es also: Warten auf das Bauamt.

Eingangsbestätigung des Bauantrags

"Warten auf Fertigstellung Bauantrag" und "Banken NERVEN"

Leider tut sich im Moment in Sachen Bauantrag (scheinbar) nichts. Ich denke/hoffe aber, dass im Hintergrund fleißig an unserem Bauantrag gearbeitet wird. Nur gehört habe ich seit einiger Zeit von Herrn Kühne bzw. Dannenmann nichts mehr, obwohl eigentlich der Bauantrag am 20.11.2012 zum Bauamt sollte (was auch schon ein verspäteter Termin gewesen wäre).

Naja, Ende der Woche werde ich mal nachhaken, wo/warum es dort hakt.

So ungelegen kommt uns die ganze Sache allerdings im Moment auch wieder nicht, denn unsere Bank (Sparda Bank Berlin) hat mal wieder ein Problem mit der nächsten Auszahlungsrate festgestellt, und die wird fällig, wenn der Bauantrag fertiggestellt und abgegeben ist.

Manchmal habe ich das Gefühl, dass man bei der Sparda Berlin noch nie einen Grundstückskauf abgewickelt hat. Das ist im Übrigen auch der Eindruck unseres Notars. Was da nun schon wieder los ist? Dazu muss ich ein wenig ausholen:

Wie bei jeder anderen Bank auch zahlt auch die Spardabank erst aus, wenn die Grundschuld auf dem Grundstück eingetragen ist. Soweit ganz normal, sie wollen ja eine Sicherheit haben. Wir haben aber im Prinzip zwei Grundstücke erworben: Eines für unser Haus (der Großteil - auch finanziell - von 730 m²) und eines, auf dem die Privatstraße liegt. Dieses Grundstück gehört uns aber nur zu 1/6 Anteil. Nun ist es so, dass auf beiden Grundstücken die Grundschuld eingetragen werden muss. Auch klar. ABER: Das Grundstück mit der Privatstraße wird erst zu dem Zeitpunkt geteilt (und damit kann dann auf unserem Teil die Grundschuld eingetragen werden), wenn wir das Grundstück auch gekauft haben. Vorher ist das gar nicht möglich. Auch logisch. Denkt man zumindest. Für die Spardabank aber nicht! Sie wollte die Rate für das Grundstück erst gar nicht auszahlen und erst der Vorstand der Bank musste sein OK geben, dass wir das Grundstück auch ohne Eintragung der Grundschuld auf dem 2. Grundstück (wohlgemerkt auf unserem Hauptgrundstück war die Grundschuld natürlich bereits eingetragen) bezahlen konnten. Unser Notar hat sich darüber sehr gewundert, denn normalerweise reicht den Banken eine Bestätigung des Notars aus, dass direkt nach dem Kauf das entsprechende Grundstück geteilt und die Grundschuld auch dort eingetragen wird. Ansonsten würde sich die Maus ja auch in den eigenen Schwanz beissen... Die Spardabank hat's aber wohl irgendwie nicht kapiert und wohl so einen Fall auch noch nie gehabt (wobei das nicht so ungewöhnlich ist). NERV!

So, und nun sagen sie, die nächste Rate kann "nun aber wirklch erst ausgezahlt werden", wenn die Grundschuld auch auf dem 2. Grundstück eingetragen ist. Kein Problem, sollte man meinen, denn das Grundstück ist ja nun Dank des Vorstandes der Spardabank bezahlt. Denkste! Denn damit das Grundstück nun letztendlich geteilt werden kann, müssen wir noch auf das Finanzamt warten (erst wenn wir die Grunderwerbssteuer bezahlt haben werden die Grundstücke auch wirklich überschrieben) und anschließend müssen wir nochmals auf das Grundbuchamt warten, die schon beim ersten Mal (dem Kauf) 2 Monate gebraucht haben...

Die nächste Rate ist aber schon fällig, wenn der Bauantrag fertiggestellt ist. Das ist nun unser aktuelles Problem.

Wir sind nur heilfroh, dass wir nicht bei irgendeiner Direktbank ohne Ansprechpartner den Kredit abgeschlossen haben. Denn bei allen Nerven, die uns die Spardabank kostet, ist unser Ansprechpartner/Berater hier vor Ort sehr bemüht und kümmert sich auch letztendlich um alles, sodass es für uns bisher immer zum Guten geführt hat. Danke, Herr Herbst!

Mal schauen, wie er das Ganze diesesmal regelt. Ich habe ihm zumindest den Auftrag gegeben, eine Lösung zu finden :-)

Bearbeitung Bauantrag verzögert sich

Heute habe ich die Info von Herrn Kühne von Dannenmann bekommen, dass sich die Bearbeitung unseres Bauantrags noch etwas verzögern wird. Unser Planer, Herr Kempe, war leider erkrankt und somit konnte er die benötigten Zeichnungen nicht fertigstellen.

Das kann passieren und wirft uns nicht um. Wichtig ist, dass der Bauherr auf dem Laufenden gehalten wird und die Kommunikation stimmt. Und da sind wir sehr zufrieden!

Gebühren

Man glaubt gar nicht, welche Behörden beim Hausbau und Grundstückskauf so alles die Hände aufhalten und Bearbeitungsgebühren haben wollen ;-) Aber letztendlich ist es ja richtig, dass nicht die Allgemeinheit für den Aufwand und damit die Kosten aufkommen muss sondern derjenige, der sie auch verursacht. Was jetzt aber die Eintragung einer Grundschuld für einen Aufwand verursacht, um dann mal gleich knapp 750 EUR Gebühren zu verlangen, das fragt man sich dann irgendwie schon...

Sei's drum - es nützt ja nichts. Hier mal eine Übersicht über bereits bezahlte Gebührenbescheide und die, die wir noch erwarten (da haben wir mit seeeeehhhhhrrr groooooßßßer Wahrscheinlickeit im Moment nicht den vollen Überblick :-)):

Bereits erhalten - und bezahlt :-) 

• Notargebühr Kauf Grundstück und Eintragung der Grundschuld: 1.270 EUR
• Grundbuchamt Kauf Grundstück und Eintragung der Grundschuld: 740 EUR
• Verzicht auf Vorkaufsrecht der Stadt: 35 EUR
• Genehmigung zum bei in einem Sanierungsgeboet (DD Pieschen): 50 EUR

Noch erwartet:

• Bauamt für Baugenehmigung: 600-800 EUR
• Katasteramt: 200 - 250 EUR

In Sachsen ist es Pflicht, sein Haus nach Fertigstellung nochmals einmessen zu lassen (Kosten: ca. 600 EUR) und dann den entsprechenden Plan beim Katasteramt einzureichen (Kosten: ca. 200 - 250 EUR). Ufffff, naja, dafür ist unser Haus dann irgendwann auch in der topografischen Karte 1:10.000 von Sachsen verzeichnet. Dufte! :-)

Bestätigung DREWAG und Stadtentwässerung für Baugenehmigung

Zu jedem Bauantrag muss man nachweisen, dass man später auch gesichert mit Trinkwasser versorgt und das das anfallende Schmutz- und Niederschlagswasser auch entsorgt werden kann. Letzteres entweder über das öffentliche Kanalnetz oder, wenn das nicht möglich ist, eben über eine eigene Entsorgung (in Ausnahmefällen).

DREWAG:

Hier dauert die Bearbeitung am längsten! Das sollte man bei der Vorbereitung des Bauantrags mit einplanen und die entsprechende Anfrage möglichst früh stellen!

Man benötigt einen "Nachweis über die gesicherte Versorgung mit Trinkwasser" für den Bauantrag. Der Antrag dazu kann formlos per Post oder Fax gestellt werden. Hier findet man die entsprechenden Informationen:

• DREWAG Bauherren-Service: Neubau von Netzanschlüssen
• DREWAG: Infoblatt zur gesicherten Trinkwasserversorgung und Trinkwasser zu Löschzwecken [ PDF, 46.5 KB ]

So lange hat's gedauert: Antrag gestellt am 08.10.12, Bestätigung erhalten am 03.11.12 -> 4 Wochen

Trotz dass sich die DREWAG hier mit Geschwindigkeit nicht gerade überschlägt sind alle Mitarbeiter sehr nett und freundlich. Ich war zwischendurch einmal persönlich dort und habe auch 2x telefonischen Kontakt gehabt, da bei uns die Zeit doch etwas drängelt und ich sicher gehen wollte, dass alle Unterlagen vollständig sind und ich auch nicht unter "irgendeinem Papierstapel" verschwinde.

Und so sieht die Bestätigung aus:

Stadtentwässerung:

Die Stadtentwässerung ist schneller mit der Bearbeitung solcher Anfragen. Hier gibt es ein entsprechendes Formular für den "Antrag auf Aussage zur abwassertechnischen Erschließung" des Grundstücks. Die entsprechenden Informationen findet man hier:

• Stadtentwässerung Dresden: Abwasserentsorgung
• Stadtentwässerung Dresden: Antrag auf Aussage zur abwassertechnischen Erschließung (185 kByte)

So lange hat's gedauert: Antrag gestellt am 08.10.12, Bestätigung erhalten am 14.10.12 -> 1 Woche

Und so sieht die Bestätigung aus:

Angebot über Grundstücksvermessung

Heute kam das Angebot des Vermessungsbüros. Zu einem Grundstückskauf und anschließendem Bauvorhaben gehören mehrere Vermessungen und Zeichnungen:

1. Lage- und Höhenplan: Hierbei wird das Grundstück an sich vermessen. Hierbei wird ein Plan mit den Grundstücksgrenzen und den verschiedenen Höhenlagen auf dem Grundstück erstellt. Es werden (zumindest bei uns) auf Grundlage dieses Plans auch die offiziellen Grenzsteine gesetzt. Normalerweise ist dieser Plan beim Grundstück dabei. Da unser Grundstück erst neu entstanden ist (ein großes Grundstück wurde in mehrere kleine aufgeteilt), hat uns unser Grundstücksverkäufer diese Kosten anteilig in Rechnung gestellt. Das wurde bereits im Notarvertrag beim Grundstückskauf geregelt.
2. Lageplan zum Bauantrag: Dieser Plan muss später zum Bauantrag mit abgegeben werden. Er enthält den Ausschnitt des eigenen Grundstücks aus dem Lage- und Höhenplan und zusätzlich das Bauvorhaben, Medien, Grundstücksgrenzen, Geländehöhen sowie die Trauf- und Firsthöhen benachbarter Grundstücke. Zudem gehört hier auch ein textlicher Teil dazu, in dem z. B. die Eigentümer der benachbarten Grundstücke stehen.
3. Grobabsteckung: Bei der Grobabsteckung werden die Umrandungen des notwendigen Erdaushubs abgesteckt.
4. Feinabsteckung: Bei der Feinabsteckung werden die exakten Abgrenzungen des zu errichtenden Gebäudes abgesteckt. Hierzu gehört auch ein Plan, der wiederum beim Bauamt vorgelegt werden muss
5. Katastervermessung: In Sachsen scheint es Pflicht zu sein, nach Fertigstellung sein Gebäude nochmals vermessen zu lassen, damit dieses in die offiziellen Katasterpläne übernommen werden kann

Erste Unterlagen für Baugenehmigung / DREWAG

Am Montag hatte ich bei unserem Grundstücksverkäufer noch einige Unterlagen angefordert, die wir für die Baugenehmigung benötigen. Und bei der DREWAG war ich auch gleich noch. Aber der Reihe nach:

Herr Vlatschkov ist ein sehr netter Typ und erledigt solche Dinge immer super-schnell. Als wir das Grundstück von ihm gekauft hatten, gab's zwei Dinge im Vertrag, die mir etwas Sorge bereitet haben. Zum einen stehen 2 Bäume auf unserem Grundstück, für die wir eine Fällgenehmigung benötigen. Zum anderen war damals noch nicht klar, ab wann unsere Bank den Kredit wirklich auszahlen kann, da noch einige Unterlagen von uns fehlten. Sein Lieblings-Spruch war damals immer: "Machen Sie sich keine Sorgen. Das klappt schon alles! Alles wird gut.". Er hat dann für uns noch die Fällgenehmigungen (als Vorab-Bestätigung) besorgt und das Zahlungsziel des Grundstückkaufs einfach auf 3 Wochen erhöht, damit wir genügend Zeit haben. Danke!